Top

Nova llei hipotecària, en què consisteix?

Nova llei hipotecària, en què consisteix?

El proper dia 16 de juny entrarà en vigor la nova llei hipotecària que regularà les hipoteques a partir d’ara. Vols conèixer la informació més rellevant? Te la contem:
1. Repartiment de les despeses hipotecàries
La llei defineix clarament a través d’esta modificació qui paga el què al formalitzar una hipoteca:
Esta reforma afavoreix clarament al consumidor, qui fins la data suportava la major part de les despeses.
En els casos de subrogació de creditor hipotecari per a traslladar la hipoteca a un altre banc, el nou banc que es queda amb l’operació haurà de pagar-li una compensació a l’anterior banc que és la part proporcional a les despeses de constitució que s’abonarien per l’import pendent.
2. Major protecció per al consumidor
La principal raó per la qual es va elaborar aquesta normativa va ser l’ordre de la Unió europea d’aplicar una directiva que augmenta la protecció als consumidors. La Llei d’aplicació espanyola compleix amb aquestes mesures i afegeix algunes addicionals:
  • Major informació per al futur hipotecat. El banc li ha d’entregar:
     – Les condicions personalitzades recollides en la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN), un document que té caràcter d’oferta vinculant per a un període de 10 dies.
     – Facilitar la Fitxa d’Advertiments Estandarditzats (FiAE), en la qual s’expliquen de manera genèrica quines són les clàusules o elements més rellevants.
     – Una còpia del contracte.
     – En el cas de que la hipoteca siga variable, un document a part amb la simulació de les quotes que caldria pagar en diversos escenaris de tipus d’interés.
  • Visita obligatòria al notari. Tots els intervinents del contracte hipotecari, titulars i/o avalistes, hauran d’acudir a la notaria almenys un dia abans de la signatura per a rebre assessorament gratuït i respondre a un test. El notari no pot autoritzar l’escriptura si no es passa l’examen i se certifica que el futur prestatari ha rebut la documentació esmentada abans.
  • Els registradors no podran inscriure clàusules abusives, és a dir, contràries a les normes imperatives o declarades nul·les pel Tribunal Suprem.
  • Les clàusules que incomplisquen la normativa establida per la nova llei hipotecària es declararan nul·les i no hi haurà cap termini de prescripció per a poder denunciar-les.
  • Les queixes i reclamacions relacionades amb els préstecs hipotecaris es tramitaran a través d’una nova entitat de resolució de litigis de consum en el sector financer. No obstant això, aquesta agència encara no ha començat a funcionar, així que fins el moment el Servei de Reclamacions del Banc d’Espanya s’encarrega de les gestions.
3. Amortitzar anticipadament serà més barat
L’anomenada comissió o compensació per amortització anticipada, ja siga parcial o total, s’abarateix. A més, només es pot cobrar si al banc se li genera una pèrdua financera. Els límits són diferents depenent de si la hipoteca és variable o fixa.
Entre el banc i el client es pot pactar un termini màxim d’un mes per a comunicar la intenció d’amortitzar la hipoteca abans d’hora. A partir d’eixe moment, l’entitat té un màxim de tres dies hàbils per a facilitar tota la informació necessària per a avaluar aquesta opció.
4. Incentius per canviar a hipoteca de tipus fixe
La nova llei facilita el canvi d’hipoteca a tipus variable a tipus fix, la qual cosa afavoreix l’estabilitat d’una quota constant en el temps, a través d’una modificació o novació hipotecària amb la pròpia entitat o amb una subrogació de creditor per a anar-se a una altra entitat financera. En aquest tipus d’operacions el banc podrà percebre un 0,15% d’import pendent i serà aplicable únicament si el canvi es realitza durant els 3 primers anys després de la concessió del préstec.
5. Major llibertat per canviar-se d’entitat financera
En el procés d’una subrogació (canviar la hipoteca d’entitat financera), abans de la nova llei estàvem obligats a no canviar d‘entitat si ens igualaven les condicions de la nova entitat. Ara ja no estem obligats a acceptar la igualtat de condicions. És a dir, tenim llibertat per a triar l’entitat financera que considerem més apropiada.
6. Mínim de 12 impagaments per a embargar la casa
Pel que fa al la clàusula de venciment anticipat, aquella que cobren les entitats front després d’un impagament reiterat per a poder demanar l’embargament, es dona el cas que el banc no pot iniciar el procés d’execució hipotecària fins que no s’aconseguisquen els següents límits:
  • Durant la primera meitat del termini: quan la demora excedisca un 3% del capital concedit o s’aconseguisca un equivalent a 12 quotes impagades.
  • Durant la segona meitat del termini: quan el percentatge del capital impagat ascendeix al 7% i les mensualitats en demora siguen 15 com a mínim.
7. Límits als productes vinculats
La normativa no permet que els bancs obliguen el client a contractar determinats productes vinculats per a poder accedir a les seues hipoteques, com les assegurances hipotecàries, plans de pensions, targetes de crèdit, etc. No obstant això, sí que permet que l’entitat s’oferisca a reduir l’interés a canvi que se subscriguen varis dels seus serveis.
A més, la prohibició de les vendes vinculades preveu dues excepcions:
  • Els bancs sí que poden exigir que es contracte una assegurança de llar i/o una assegurança de vida o de protecció de pagaments, encara que el client pot subscriure’ls amb l’empresa que vulga sense que l’entitat financera puga pujar-li el tipus d’interés per això.
  • També poden vincular la hipoteca a productes que es demostren que beneficien al client. Es dóna al Banc d’Espanya la potestat de decidir quins serveis s’inclouen dins d’aqueixa categoria.

Perquè el client puga comparar i prendre una decisió adequada, en les operacions amb productes vinculats s’obliga les entitats a facilitar dues ofertes per separat: una amb la bonificació i una altra sense ella.

8. Clàusula sòl del 0% per defecte
La nova llei prohibeix l’aplicació d’un interés mínim en les hipoteques de tipus variable i no permet considerar un Euríbor al 0% quan estiga cotitzant en negatiu. Així i tot, s’estableix per defecte un tipus mínim del 0% per a tots els préstecs hipotecaris, la qual cosa elimina d’arrel les famoses clàusules sòl.
9. Regulació de les hipoteques multidivisa
Els titulars de préstecs concedits en divises, en altres monedes diferents a l’euro, podran convertir-les a euros quan vulguen. Els bancs, a més, estan obligats a informar periòdicament dels increments del deute provocats per les fluctuacions de la divisa corresponent respecte l’euro.
La Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN) ha d’incloure com pot augmentar el deute en el cas que la divisa patira una variació del 20%.
Si no es compleixen les exigències esmentades, la llei contempla que el contracte puga ser considerat nul. En conseqüència, el titular podrà exigir que la hipoteca es passe a euros des del principi i se li reste del capital pendent tot el que haja pagat de més amb l’altra moneda.
La nova llei té caràcter retroactiu?
Únicament dos articles molt concrets tenen caràcter retroactiu: el que facilita i abarateix el pas del tipus variable al tipus fix (punt 4) i el que estableix quan es pot aplicar la clàusula de venciment anticipat (punt 6).
Share

Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información

ACEPTAR
Aviso de cookies